Roosvelt — Fri, 14 Oct 2005 03:34:44 GMT

Depuis l’an 2000, les banques se sont mises à accroître la durée des emprunts immobiliers pour les porter jusqu’à 30 ans (récemment l’UCB a annoncé la création d’un prêt sur 35 ans !).

La part des emprunts accordés par les banques à taux variables et sur des durées supérieures ou égale à 25 ans a explosé, contribuant ainsi à la flambée des prix.

Cet allongement de la durée des prêts n’a été rendue possible qu’uniquement grâce à la baisse des taux. En effet, un taux supérieur à 6% rend en pratique impossible des durées d’emprunt supérieures à 20 ans car le poids des intérêts croit de manière exponentielle avec l’allongement de la durée du crédit. (ainsi un prêt de 150 000 euros sur 20 ans à 3.5% vous coûte 58 785 euros d’intérêts, le même à 6% vous coûte alors près de 108 000 euros d’intérêts (+83%)!)

Toutefois, les banques vous présentent cet allongement de la durée d’emprunt comme une chance pour l’emprunteur, car il augmente le montant global empruntable.

Or, si le montant empruntable augmente effectivement avec la durée, le coût du crédit pour sa part (intérêts payés à la banque) explose totalement.

En rallongeant le prêt de 10 à 20 ans, le coût total des intérêts est multiplié par deux (+100%). Et il triple en passant de 10 à 30 ans (+300%)!

Mais plus grave, sur un prêt de 25 ans, les premières années on ne rembourse qu’essentiellement les intérêts d’emprunt et très peu du capital emprunté. En cas de revente avant le terme du crédit (la durée moyenne de détention d’un bien immobilier en France est de 7 ans), dans un marché immobilier en baisse, le risque de « negative équity » devient alors majeur lors de la revente (Cf question : qu’est-ce que la « negative équity »).

Ma boulangère ignore totalement ce qu’est un tableau d’amortissement d’un prêt immobilier. Ainsi, elle ignore qu’elle rembourse d’abord, au début du prêt, souvent plus d’intérêts à la banque que de capital emprunté.

Ex : avec un emprunt de 150 000 euros à 4.5% sur 25 ans, au bout de 5 ans, l’emprunteur n’a pas remboursé 20% du capital emprunté (25 ans/5 ans, comme le pense ma boulangère), mais en réalité moins de 12 %, il lui ainsi reste encore à payer plus de 132 000 euros à la banque pour solder son prêt.

En définitive, l’allongement de la durée des prêts n’a eu que pour seul effet d’accroître de manière exponentielle l’endettement des ménages. Ainsi, l'encours des crédits habitat a atteint 105 milliards à mi 2005, contre 62 milliards en 2003, soit une hausse de 60 % en moins de deux ans. La moyenne de l'endettement par ménage a, elle, connu une hausse de plus de 25 % !

« Quand la fête est passée, on a des dettes et du linge sale » Proverbe Alsacien

Question :